مراحل انتقال سند ملک

یکی از مهم ترین مسائل در زمان خرید هر نوع ملکی مرحله نهایی آن یعنی انتقال سند می باشد. در صورتی که فرد به مراحل سند زدن و نکات آن آگاه نباشد ممکن است که در دام کلاه برداران گرفتار شود و از خرید خود پشیمان شود. با توجه به اهمیت این موضوع، وب اسکان تصمیم دارد تا در این مقاله مراحل انتقال سند ملک و نکات مربوط به آن را برای اطلاع کاربران بیان نماید.  

در ادامه به بیان جزئیاتی می پردازیم که در هنگام معاملات ملکی و انتقال سند، برای رضایت از خریدتان باید به آن توجه نمایید.

انتقال سند و انجام معاملات ملکی در ایران شامل سه مرحله است.

مرحله اول، توافق طرفین معامله

 مرحله اول ایجاد توافق بین خریدار و فروشنده می باشد. در صورتی که خریدار و فروشنده هر دو به توافق برای انجام معامله برسند، توافق نامه ای به نام مبایعه نامه بین آنان مکتوب می شود. برخی افراد بعد از توافق برای انجام معاملات ملکی، اقدام به نوشتن قولنامه می کنند. باید بدانید که قولنامه فاقد ارزش فقهی می باشد و در صورتی که بین طرفین مشکلی پیش آید و به دادگاه مراجعه کنند، قولنامه فاقد اعتبار فقهی از نظر دادگاه می باشد. اما اگر دو فرد مذکر بالغ به عنوان شاهد زیر قولنامه را امضاء کنند، قولنامه به مبایعه نامه مبدل می گردد که از نظر قانونی نیز دارای اعتبار می باشد. در واقع مبایعه نامه یک سند معتبر قانونی قبل از انتقال سند رسمی می باشد.

مواردی که باید در مبایعه نامه ذکر شود:

• مشخصات کامل فروشنده شامل نام و نام خانوادگی، آدرس به همراه کد پستی، تلفن همراه و تلفن ثابت.
• مشخصات کامل خریدارشامل نام و نام خانوادگی، آدرس به همراه کد پستی، تلفن همراه و تلفن ثابت.
• مشخصات کامل هندسی و جغرافیایی و ثبتی مبیع یا موضوع مورد معامله.
• مبلغ توافق شده برای انجام معامله و قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشور.
• مشخصات زمانی پرداخت و حضور در دفترخانه برای انتقال سند. در این بند باید تمامی زمان های ایجاد مبایعه نامه و نیز زمان حضور در دفتر اسناد رسمی و نحوه پرداخت پول از طرف خریدار به فروشنده مشخص شود.

مبایعه نامه ای که پنج مورد گفته شده را شامل نشود ارزش قانونی ندارد و در هر مبایعه نامه حتما باید این پنج مورد ذکر گردد. اما نوشتن تنها این موارد کافی نیست و مبایعه نامه ای را که فقط شامل اطلاعات این پنج بند باشد را مبایعه نامه سست می گویند. برای شفاف شدن بیشتر معامله، موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه می کنند که در زیر به آن ها اشاره می کنیم:

• در صورت پشیمانی طرفین: هر معامله ای بر اساس توافق طرفین صورت می گیرد اما چنانچه که بعد از ثبت مبایعه نامه یکی از طرفین از معامله پشیمان شود باید ضرر و زیانی را متحمل شود. این نکته به نفع هر دو طرفین معامله خواهد بود. در هر مبایعه نامه حتما باید حد اکثر زمانی که طرفین می توانند معامله را فسخ کنند ذکر گردد هم چنین مبلغی را به عنوان ضرر و زیان تعیین نماید که چنانچه یکی از طرفین خواستار فسخ معامله بود باید مبلغ ضرر و زیان را متحمل شود.
• خیارات: در مبایعه نامه ها معمولا کلمه "خیار" و یا "خیارات" به چشم می خورد. خیارات در واقع اختیاراتی است که طرفین معامله در آن ها اختیار فسخ معامله را دارند و این دارای انواع مختلف است. در اکثر مبایعه نامه ها جمله ی "اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش" نوشته می شود. این جمله اختیارات فسخ معامله را از طرفین به طور کامل می گیرد.
• منصوبات و ملزومات: زمانی که شما اقدام به خرید یک خانه و یا واحد آپارتمانی و به طور کلی ملکی می کنید، این ملک باید شامل برخی از وسایل و امکانات هم چون کولر و لامپ و ... باشد. در قسمت ملزومات و منصوبات تمامی این موارد را به طور کامل باید ذکر کنید.

در مبایعه نامه حتما هزینه های مربوط به سند را ذکر کنید. اینکه کدام یکی از طرفین معامله باید هزینه های مربوط به انتقال سند را پرداخت نمایند باید در متن مبایعه نامه ذکر شود.

از روزی که شما مبایعه نامه را امضا می کنید و ملک را به عنوان خریدار تحویل می گیرید، تمامی هزینه های ملک با شما خواهد بود حتی اگر انتقال سند انجام نشده باشد. بنابراین فروشنده باید تمامی هزینه های ملک را پرداخت کرده و ملک بدون بدهی را به خریدار تحویل دهد.

در نهایت خریدار و فروشنده و دو نفر شاهد مرد زیر مبایعه نامه و مکتوبات را امضاء می کنند و اثر انگشت می گذارند.

مرحله دوم، دریافت کد رهگیری

پس از توافق خریدار و فروشنده و تنظیم مبایعه نامه، باید این توافق و مبایعه نامه در سیستم و سامانه سراسری مربوطه ثبت گردد. از این رو لازم است تا خریدار و فروشنده به دفاتر املاک رسمی مراجعه کنند و از طریق سامانه مربوطه، مبایعه نامه خود را ثبت نمایند. پس از ثبت مشخصات خریدار، فروشنده و ملک در سیستم، کد رهگیری برای ملک صادر می گردد. این مرحله برای آن است که فروشندگان نتوانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند. در صورتی که فروشنده به فروش ملک به شخص دیگری اقدام کرده باشد پس از ثبت مشخصات ملک در سیستم، کد رهگیری برای آن ملک صادر نمی شود.

مرحله سوم، رجوع فروشنده به دفاتر اسناد رسمی

در این مرحله فروشنده و یا همان صاحب سند باید به همراه مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی کشور مراجعه نماید. مدارکی که لازم است تا صاحب سند برای ایجاد پرونده انتقال سند به دفتراسناد رسمی تحویل دهد شامل: اصل و تصویر سند ملک، اصل و تصویر بنچاق، تصویر کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده، اصل و تصویر وکالت نامه، اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)، صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان ها، اصل و تصویر حصر وراثت(این مورد در زمینه سند های وراثتی می باشد)، اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(این مورد در زمینه سند های وراثتی می باشد) است.

 امیدواریم این مطلب مورد توجه شما قرار گرفته باشد ، به پشتوانه همراهی شما مخاطبین محترم ، سامانه مدیریت و نرم افزار رایگان شارژ ساختمان وب اسکان تلاش خواهد کرد تا در ادامه نکات کاربردی پیرامون بهبود مسائل حوزه آپارتمان نشینی و مدیریت آپارتمان را منتشر نماید .