وظایف مدیر ساختمان و اختیارات قانونی

ساختمان و آپارتمان نمودی کوچکی از یک جامعه است. به بیان بهتری یک محیط آزمایشگاهی برای جامعه محسوب می شود.در این آزمایشگاه قرار به طبع نمی توان نمونه ای از همه اقشار و همه مشاغل جامعه، حضور داشته باشد. آن چیزی که در این جا مهم است، نحوه تنظیم روابط انسانی و برقراری نظم عمومی ساختمان است. از این رو وجود یک نقش بسیار اساسی و مهم می باشد. و آن نقش مدیر آپارتمان است.در این مقاله قرار است سراغ این نقش و به طور اختصاصی  وظایف مدیر آپارتمان برویم.

منتهی قبل از ورود به بحث اصلی باید بتوانیم به سوال مدیر ساختمان کیست پاسخ دهیم و سپس وظایفی را که در قانون به عنوان وظایف مدیر آپارتمان عنوان شده است را مورد بحث و بررسی قرار دهیم. در این مسیر برای درک بیشتر سعی کنید به ساختمان به دید یک آزمایشگاه نگاه کنید و همانطور که در بالا گفتیم در این آزمایشگاه آن چیزی که بسیار مهم است و قرار است مورد آزمایش قرار بگیرد روابط بین اعضای آن می باشد. این روابط از آنجایی مهم می شود که دو مفهوم زندگی خصوصیو زندگی اجتماعی در تقابل یکدیگر قرار می گیرند. یعنی در عین حالی که هر کدام از اعضای ساختمان واحد اختصاصی خود را دارند و در داخل آن واحد استقلال دارند اما این استقلال می تواند روابط عمومی و کلی ساختمان را تحت تاثیر قرار دهد و برعکس این اتفاق نیز ممکن است بیفتد. از این رو اجبارا قانون وارد عمل شده است و جایگاهی را تحت عنوان مدیر ساختمان در نظر گرفته است تا تنظیم کننده این روابط باشد و به نوعی تناسبی مناسب بین حوزه فردی و اجتماعی برقرار کند. برای این منظور، قانونگذار به این جایگاه ابزارهای قانونی داده است و در برابر این ابزار ها وظایفی را مشخص کرده است.

 مدیر ساختمان کیست؟

همانطور که در بالا گفتیم برای گفتن از وظایف مدیر آپارتمان و اختیارات قانونی مدیر آپارتمان ابتدا لازم است که بدانیم به چه کسی می گوییم مدیر ساختمان. در بند قبل گریزی به این موضوع زدیم و تقریبا بیان کردیم که مدیر ساختمان در حقیقت یک جایگاه حقوقی است که قانونگذار برای وی ارزش قانونی حساب می کند. از این رو برای وی ابزارهایی را تعریف کرده است که این جایگاه در برابر این ابزارها وظایفی دارد. اما اگر بخواهیم به شکل قانونی مدیر ساختمان را تعریف کنیم باید بگوییم که وظیفه نگهداری و مدیریت ساختمان بر عهده یک مجمع تحت عنوان مجمع عمومی ساختمان می باشد. این مجمع تحت قانون تملک آپارتمان ها یک مجمع قانونی بوده و در قانون بسیار قابل استناد می باشد. صاحبان آپارتمان، از اعضای اصلی این مجمع هستند و مستاجرین تنها می توانند حضور داشته باشند اما حق رای یا حق انتخاب نخواهند داشت مگر اینکه از طرف مالک وکالت مکتوب داشته باشند ، برای مدیریت این مجمع و گرفتن تصمیم نهایی و نظارت بر اجرای آن جایگاهی تحت عنوان هیئت رییسه در نظر گرفته شده استاست. این جایگاه مانند هر جایگاه دیگر وظایفی دارد که ما در ادامه می خواهیم سراغ وظایف مدیر آپارتمان برویم تا بدانیم او از چه ابزارهایی برای مدیریت این مجمع و البته نظارت و اجرای قوانین آن در اختیار دارد. در این جا دو نکته قابل ذکر است. که مجمع عمومی ساختمان حداقل باید سالی یک بار تشکیل شود، و نکته دم این که وظایف مدیر آپارتمان تحت عنوان قانون تملک آپارتمان ذکر شده است از این رو می توان آن وظایف مدیر آپارتمان را به نوعی اختیارات قانونی مدیر آپارتمان دانست و تبعیت از آن ها ضروری است .

وظایف مدیر آپارتمان در قانون

در این قسمت می خواهیم به شکل تیتر وار وظایف مدیر آپارتمان را بررسی کنیم تا حداقل آشنایی نسبی با آن ها داشته باشیم. بنابراین وظایف مدیر آپارتمان از قرار زیر می باشد:

1-      اداره ساختمان و اجرا و نظارت بر اجرای  تصمیمات مجمع عمومی : این بند از مهمترین وظایف مدیر آپارتمان محسوب می شود. چرا که دلیل اصلی وجود مجمع گرفتن تصمیمی دسته جمعی و عمل به آن می باشد که در نهایت موجب اداره صحیح ساختمان و روابط بین اعضای آن می باشد. از این رو اگر کسی نباشد که بر آن نظارت  کند، وجود مجمع بی  فایده خواهد بود.

2-      عدم انتقال مدیریت به شخص دیگر: در قانون تملک ملی ساختمان به وضوح ذکر شده است که مدیر ساختمان  مورد اعتماد اهالی ساختمان است و تنها خود اوست که می تواند در این جایگاه حضور داشته باشد. از این رو وی نمی تواند مدیریت را بر کسی واگذار کند چرا که اعتماد از فردی به فردی دیگر نمی تواند منتقل شود. این انتقال تنها در صورت برگزاری مجمع و رای گیری امکان پذیر خواهد بود.

3-      تعیین شارژ هر واحد: مسلما برخی از هزینه ها برای ساختمان به شکل مشترک می باشد از این رو هر واحد ملزوم به پرداخت سهم خود از این هزینه می باشند  از وظایف مدیر آپارتمان، این است که این شارژ ها را براساس روش مصوب  تعیین، جمع آوری و در جای درست آن هزینه کند.

4-      رسیدگی به اعتراض ساکنین:  مسلما در هر جامعه ای نارضایتی هایی وجود دارد یکی از مهمترین وظایف مدیر آپارتمان رسیدگی به این اعتراض ها می باشد.

وظایف مدیر آپارتمان به این موارد محدود نمی شود، بلکه می تواند نسبت به نوع ساختمان ( مسکونی یا تجاری ) محل قرار گیری  و ... وظایف گسترش یابد برخی دیگر از این وظایف را در ادامه خواهیم گفت.

برخی دیگر از وظایف مدیر آپارتمان

از مهمترین وظایف مدیر آپارتمان می توان به بیمه کردن ساختمان برای جبران ضررهای احتمالی از زلزله و آتش سوزی اشاره کرد و همچنین درخواست تخلیه واحدی رسیدگی کند و در کل می توان گفت که مدیریت ساختمان می تواند وظایف گسترده ای داشته باشد که به طور ریز و جزئی در قانون تملک ملکی آپارتمان آمده است و در اینجا مجال بیش از این بر توضیح و نام بردن از آن ها نمی باشد.

اما بهتر است در آخر به بررسی چند نمونه از این قوانین به طور خاص بپردازیم و چند خطی از آن صحبت کنیم:

برخورد با ساکنین بدهکار یکی از جنجال برانگیزترین وظایف مدیر آپارتمان محسوب می شود چرا که ساکنین که مالیات و شارژ خود را پرداخت می کنند انتظار دارند که خدمات مناسبی دریافت کنند و ارائه این خدمات در صورتی میسر است که تمام هزینه آن پرداخت شود. حال اگر در این بین کسی یا کسانی باشند که به هر دلیلی از پرداخت این شارژ ها  فرار می کنند به نوعی باعث کم شدن خدمات خواهد شد. از این رو یکی از اصلی ترین وظایف مدیر آپارتمان برخورد جدی با این دست از ساکنین می باشد.

در بالا از بیمه کردن ساختمان توسط مدیر به عنوان وظایف مدیر آپارتمان یاد کردیم. این کار از این رو صورت می گیرد که واحد ها خود می توانند به شکل اختصاصی برای خود بیمه آتش سوزی یا زلزله و .. داشته باشند اما برخی تلاش ها و برخی هزینه های هر واحد ( که کم نیز نمی باشد ) صرف نگهداری فضای کلی ساختمان ( تحت عنوان ) شارژ می باشد. از این رو عاقلانه نیست که از آن دست از هزینه ها صرف نظر کرد. از این بیمه کردن را می توان دیگر وظیفه مهم و از دیگر اختیارات قانونی مدیر آپارتمان دانست.

 امیدواریم این مطلب مورد توجه شما قرار گرفته باشد ، به پشتوانه همراهی شما مخاطبین محترم ، سامانه مدیریت و نرم افزار رایگان شارژ ساختمان وب اسکان تلاش خواهد کرد تا در ادامه نکات کاربردی پیرامون بهبود مسائل حوزه آپارتمان نشینی و مدیریت آپارتمان را منتشر نماید .