هزینه های ساختمان را بشناسید

هزینه های ساختمان یکی موارد مهم در زندگی ساختمانی و آپارتمانی می باشد که گاهی تاثیر مستقیمی به روی محاسبه شارژ ساختمان دارد. در این مطلب از سوی  وب اسکان، به برسی هزینه های ساختمان و نحوه تعیین سهم هزینه ها می پردازیم.

هزینه های ساختمان به طور کلی به دو بخش زیر تقسیم می شوند:

1. هزینه های مشترک

هزینه های مشترک به عهده ی تمامی مالکین و یا ساکنین واحد های ساختمان می باشد. برای پرداخت و تامین این گونه هزینه ها ابتدا باید منابع درآمد ساختمان مشخص گردد سپس بعد از تصویب توسط مدیر ساختمان و یا هیئت مدیره، بخشی از درآمد حاصله باید صرف هزینه های مشترک ساختمان گردد. ماده بیست و پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها در خصوص موارد مصرف هزینه های مشترک آپارتمان می باشد. بر این اساس هزینه های مشترک ساختمان عبارت اند از:

الف ) هزینه های صرف شده لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری از ساختمان و تجهیزات و امکانات ساختمان

امکاناتی هم چون تجهیزات گرمایشی و سرمایشی، برق مشترک راه پله ها و راهرو ها، حیاط، پارکینگ و ... که به صورت مشترک بین ساکنین ساختمان مورد استفاده قرار می گیردند، جزو هزینه های مشترک ساختمان محسوب شده و باید بخشی از درآمد ساختمان صرف تامین این گونه موارد گردد. علاوه بر این، بخشی دیگر از درآمد ساختمان باید ه تامین و نگهداری،تعمیر و یا بازسازی امکانات مشترک هم چون تهمیر آسفالت پشت بام، تعمیر آسانسور، تعمیر دیوار ها و ... گردد. این هزینه ها برای نگهداری و بازسازی ساختمان ضروری و لازم می باشد.

ب)هزینه های اداری ساختمان

در برخی از ساختمان ها به علت پیچیدگی ساختمان، نیاز به پرسنل، مدیر و یا هیئت مدیره برای اداره ساختمان وجود دارد. از این رو باید بخشی از درآمد ساختمان را برای تامین هزینه های حق الزحمه مدیر و پرسنل در نظر گرفت. علاوه بر این، بر اساس قانون، مدیر و یا هیئت مدیره ساختمان باید بخشی از درآمد ساختمان را برای پرداخت حق بیمه ساختمان در مقابل آتش سوزی در نظر بگیرد.

تقسیم سهم هزینه های مشترک

از آن جا که هزینه های مشترک ساختمان مربوط به تمامی ساکنین و استفاده کنندگان ساختمان است، پس پرداخت این هزینه ها هم به عهده تمامی استفاده کنندگان از ساختمان می باشد. اما نحوه تقسیم این هزینه ها به چه صورت است؟ قانون تملک آپارتمان ها در این خصوص دو راه را برای تعیین سهم مالک از هزینه های مشترک قرار داده است. مجمع عمومی ساختمان می تواند با اختیار یکی از این دو روش را برای تعیین سهم از هزینه های مشترک انتخاب کند اما در صورت انتخاب هر روش، عمل به شروط و بند های آن برای تمای مالکین و یا ساکنین الزامی می باشد. دو روش ارائه شده برای تعیین سهم هزینه های مشترک بر اساس قانون تملک آپارتمان ها به شرح زیر است:

الف) روش قراردادی

مالکین واحد های آپارتمانی می توانند به صورت توافقی سهمی را برای هر مالک از هزینه های مشترک در نظر گرفته و عقد قرارداد نمایند. بر اساس ماده ده قانون مدنی، هر قرارداد خصوصی که در چهارچوب قانون بین طرفین قرارداد بسته شود و به تایید طرفین برسد، لازم الاجرا می باشد. بر این اساس اگر سهم هر مالک از هزینه های مشترک به صورت قراردادی تعیین شود و تصویب اکثریت برسد، اجرای آن از لحاظ قانونی ضروری می باشد.

در این مورد باید توجه نمایید، در صورتی که حد نصاب لازم برای قرارداد ها پیش بینی نشده باشد، طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها، اکثریت آرا بر اساس آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت قسمت های خصوصی ساختمان را دارا باشند.

ب)روش قانونی

ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها:

«حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد...»

بر اساس ماده چهار قانون تملک آپارتمانها، تعیین سهم هر مالک از هزینه های مشترک ساختمان به ود بخش تقسیم می شود:

الف) هزینه های نسبی

این دسته از هزینه ها بر اساس مالکیت متراژ تعیین می گردد، یعنی به صورت نسبی مالکی که دارای واحدی با متراژ زیر بنای دو برابر متراژ واحد دیگر است، باید دو برابر هزینه مشترک را متحمل شود. این گونه تقسیم هزینه مشترک، در برخی از موارد هزینه هم چون سهم آب، گازوئیل، آسفالت پشت بام، حق بیمه و ... منطقی بوده و می تواند مورد استفاده قرار گیرد.

ب) هزینه های ثابت

این گونه هزینه ها هیچ ارتباطی با مساحت زیر بنا و متراژ ندارند، از این رو باید به صورت مساوی بین ساکنین و یا مالکین واحد های ساختمان، تثقسیم گردند. از جمله این هزینه ها می توان به هزینه های مربوط به حق الزحمه سرایدار، نگهبان، هزینه تعمیر و نگهداری از آسانسور و ... اشاره کرد.

وب اسکان یک نرم افزار حسابداری ساختمان می باشد که علاوه بر محاسبه شارژ ساختمان و هزینه شارژ ساختمان، از تمامی موارد نقل شده در این مقاله و تمامی بند های قانون تملک آپارتمانها، پشتیبانی می نماید و برای محاسبه شارژ و هزینه های ساختمان روش های متفاوتی را به کاربران ارائه می دهد.

منبع: مسائل حقوقي آپارتمانها، زهرا تقيلو. انتشارات پرتو خورشيد، ۱۳۸۴

 امیدواریم این مطلب مورد توجه شما قرار گرفته باشد ، به پشتوانه همراهی شما مخاطبین محترم ، سامانه مدیریت و نرم افزار رایگان شارژ ساختمان وب اسکان تلاش خواهد کرد تا در ادامه نکات کاربردی پیرامون بهبود مسائل حوزه آپارتمان نشینی و مدیریت آپارتمان را منتشر نماید .