حقوق آپارتمان نشيني 

مالكیت در آپارتمان دوگونه است: قسمت های اختصاصی و قسمت های مشاع. قسمت های اختصاصی، در سند مالكیت هر مالك مشخصا ثبت شده است و حق استیفاء از آن نیز تنها برعهده مالك آن می باشد «الناس مسلطون علی اموالهم»(قاعده تسلیط)

▪ مالكیت سقف و كف دیوارها:
طبق ماده :۱۲۶ صاحب اتاق تحتانی نسبت به دیوارهای اتاق و صاحب فوقانی نسبت به دیوارهای غرفه ای بالاختصاص و هر دو نسبت به سقف مابین اتاق و غرفه بالاشتراك متصرف شناخته می شوند.
مقصود از تصرف در این ماده، اعلام چگونگی مالكیت اختصاصی و اشتراكی در این گونه ساختمان هاست(۱).
▪ مالكیت پله ها:
طبق ماده ۱۲۷ پله فوقانی ملك صاحب طبقه فوقانی محسوب می شود، مگر این كه خلاف آن ثابت شود. مطابق قاعده كلی هر یك از مالكان حق دارد در ملك اختصاصی خود هر تصرفی كه می خواهد بكند و در ملك مشترك هیچ یك از شریكان نمی تواند بدون اذن سایرین دخالت كند، ولی ضرورت های این زندگی مشترك ایجاب می كند كه هیچ یك از این دو قاعده به طور كامل اجرا نشود و در پاره ای موارد تعدیل گردد(۲).
● حدود اختیارات مالك در بخش های اختصاصی
طبق ماده یك آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها مصوب ،۱۳۴۷ قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفا برای استفاده انحصاری شریك ملك معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
حدود اختیار مالك در بخش های اختصاصی همان طور كه بیان شد می باشد و مواد ۱۳۲ و ۱۲۵ بر آن تاكید می ورزد.
ماده :۱۲۵ هرگاه طبقه بندی تحتانی مال كسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یك از آنها می تواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف بكند لیكن نسبت به سقف دو طبقه هر یك از مالكین می تواند در كف یا سقف اختصاصی خود به طور متعارف آن تصرف نماید كه مزاحم حق دیگری نباشد. (ر ـ ك تبصره ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها و ماده ۱۲۶ ق.م)
و ما ده ۹ قانون تملك آپارتمان ها می گوید: هیچ یك از مالكین حق ندارد بدون موافقت اكثریت سایر مالكین، تغییراتی در محل یا شكل در یا سردر، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد بدهد(۳).
میان قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترك نسبت به سهم، ارتباط ناگسستنی وجود دارد، این است كه ماده ۳ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ مقرر می دارد: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصی و حصری او در قسمت های مشترك غیرقابل تفكیك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی، به هر صورتی كه باشد انتقال قسمت مشترك قهری خواهد بود.
● تصرف و اداره بخش های مشترك
به موجب ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها: قسمت های مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی، تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
تفصیل تعیین قسمت های اشتراكی در ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۴۳۷ آمده است این ماده مقرر می دارد: قسمت های مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسیسات قسمت های مشترك از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهویه، رخت شوی خانه، تابلوهای برقع كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب لوله ها از قبل (لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواكش، لوله های بخاری) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسكلت ساختمان:
تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمت های اختصاصی مشترك بین آنها است مشروط بر این كه جزو اسكلت نباشد.
ت) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تامین كننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
ج) بام و كلید تاسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گر شده است.
ح) نمای خارجی ساختمان
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی ثبت نشده باشد.
در مورد تصرف قسمت های مشترك مانند پله ها و سقف بین دو طبقه یا دیوار بین آپارتمان ها باید بین تصرفاتی كه لازمه استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان نمی دهد با تصرفاتی كه وضع ساختمان را دگرگون می سازد یا تعمیر قسمت های مشترك آن را ایجاب می كند تفاوت گذارد:
۱) هر یك از مالكان می توانند در حدود متعارف از قسمت های مشترك استفاده كنند، مشروط بر این كه مزاحم دیگری نباشد. بنابراین مالكان طبقه بندی بالا می توانند از پله مشترك عبور كنند، مالك طبقه تحتانی می تواند سقف را سفید كند و یا به آن چراغ بیاویزد و مالك طبقه فوقانی بر روی آن رفت و آمد كند یا اثاث منزل خود را بگذارد ولی ایجاد صداهای ناهنجار و حركات شدید بر روی سقف طبقه پایین ممنوع است، هر چند كه این تصرفات در ملك مستقل متعارف باشد( ماده ۱۲۵ ق.م)
۲) تغییر و تصرف در هر یك از قسمت های مشترك باید با موافقت سایر شركا باشد و هزینه و نگاهداری آن به عهده همه مالكان به تناسب سهم آنهاست. ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها در این باب می گوید: حقوق و تعهدات و همچنین حصری هر یك از مالكان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آن چه كه به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این كه قرارداد مالكین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی كرده باشد.
در مورد اداره قسمت های مشترك بین قانون مدنی و قانون تملك آپارتمان ها تفاوت بسیار است. به موجب قانون مدنی، هیچ یك از شریكان را اصولا نمی توان اجبار به تعمیر كرد
( ماده ۱۲۸ ق.م) كه البته راجع به این ماده قابل ذكر است كه(۴):
▪ اولا هر گاه دفع ضرر به نحو دیگری ممكن است نباشد. اجبار به تعمیر بخش های مشترك امكان دارد.
▪ دوم: تعمیر قسمت های مشترك و تامین مخارج آنها تابع قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه آن است و ماده ۱۲۸ ق.م در این باره نسخ ضمنی شده است.در قانون تملك آپارتمان ها اراده اكثریت مالكان كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند، تحمیل می شود ( ماده ۶) و حتی به موجب ماده ۸ این قانون در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكان مكلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند… به این ترتیب قانونگذار به وسیله فرض نوعی شخصیت حقوقی ناقص، محدودیت تازه ای برای حق مالكیت ایجاد كرده است. ماده ۶ در همین راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادی بین مالكان ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترك به اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالك باشند. بنابراین مقصود از اكثریت عددی مالكان نیست، اكثریت عددی است كه بیش از نیمی از كل ساختمان را مالك باشند. باید دانست كه اجرای اراده اكثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممكن است و به استناد آن نمی توان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود، این تغییرات نیاز به توافق همه مالكان دارد.
● حقوق و تكالیف خریدار آپارتمان
قانون تملك آپارتمان ها برای احتراز از هرگونه ابهام درباره حقوق خریدار آپارتمان در ماده ۱۰ به حق مالكیت او در بخش های اختصاصی و اشتراكی اشاره می كند: هر كس آپارتمانی را خریداری نماید. به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی كه ساختمان روی آن نباشد یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گیرد، مگر آن كه مالكیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یك جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالك ( به ترتیبی كه در آیین نامه ذكر خواهد شد) پرداخت شود، هرچند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج برای آن است صرف نظر نماید(۵).
● حقوق و تكالیف آپارتمان نشینان در جامعه امروز
همان گونه كه ذكر شد، بیشترین اختلافات همسایه ها بر سر قسمت های مشترك می باشد، چرا كه هر یك از مالكان یا مستاجران باید متناسب با متراژ آپارتمانشان به كل ساختمان، هزینه های شارژ مشترك را بپردازند، به علاوه وقتی كه این قسمت های مشترك فرسوده شده یا به تعمیر نیاز دارند نیز باید هر یك از مالكان به نسبت از عهده هزینه برآیند.
▪ حق شارژ
یكی از مسایل اختلاف برانگیز كه باعث تنش و بعضا نزاع میان ساكنان مجتمع مسكونی یا آپارتمان ها می شود هزینه های مشترك ساختمان یا همان كه ما آن را شارژ می نامیم است.
نكته مهم این كه حق شارژ آپارتمان ارتباطی به بودن یا نبودن در خانه یا كم یا زیاد مصرف نمودن ندارد و كسی نمی تواند در صورت تصویب مجمع عمومی یا مدیر ساختمان از پرداخت ثمن شارژ احتراز نماید.
البته طبق قانون برای مشخص شدن هزینه های شارژ كه به هر یك از آپارتمان ها تعلق می گیرد طرق مختلفی وجود دارد. اولین راه آن است كه می توان سهم اختصاصی هر مالك یا مستاجر به كل ساختمان را مشخص كرد و بر مبنای آن برای هر آپارتمان حق شارژ را مشخص نمود یا آن كه به ترتیب خاصی مالكان خودشان به توافق برسند كه میزان هزینه های شارژ برای هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم سهم این است كه با موافقت مالكانی كه دارای اكثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترك براساس نرخ معینی كه به تصویب مجمع عمومی نیز می رسد و حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه شود. البته این مطالب برگرفته از ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ می باشد.
▪ تغییر در بنا و نما
یكی از مسایلی كه خیلی درباره آن بحث می شود، تغییراتی است كه در ساختمان داده می شود. طبق ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها، هر یك از مالكان می تواند با رعایت مقررات قانون تملك آپارتمان و قوانین مربوط به معماری و ساخت و ساز، هر زمانی كه اراده كنند بنایی احداث كرده و تغییرات مطلوبش را در قسمت اختصاصی خود انجام دهند.
اما هیچ یك از مالكان حق ندارد بدون موافقت اكثریت، تغییراتی در محل یا شكل در، سر در یا نمای خارجی و حتی در قسمت های اختصاصی خود كه در مرئی یا منظر باید زبان عامیانه در نمای قابل دید و بیرونی است انجام دهد.
▪ هزینه های تعمیرات
علاوه بر هزینه های شارژ كه میزان آن معمولا مشخص است، با گذشت چند سال از ساخت و ساز ممكن است مشكلاتی برای آپارتمان پیش بیاید و لازم باشد برای آن كه یكباره همه ساختمان فرو نریزد، پولی كه گاهی وقت ها خیلی هم كلان است خرج شود تا ملك محافظت شود. در چنین مواردی طبق قانون، مخارج مربوط به محافظت و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترك و به طور كلی مخارجی كه جنبه مشترك دارد یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یك جا انجام شود، تناسب سهم هر یك از مالكان آپارتمان پرداخت شود. هرچند مالك هر یك از آپارتمان ها بگوید كه از آن به بعد نمی خواهد از آن قسمتی كه هزینه برای آن صرف می شود استفاده كند.
البته تذكر این نكته در مورد پول خرج كردن برای ساختمان اعم از دادن حق شارژ یا هزینه های تعمیرات ضروری است. این كه تكلیف پرداخت این هزینه ها صرفا متوجه مالكان آپارتمان ها نیست، بلكه قانونگذار با استفاده از جمله مالكان یا استفاده كنندگان پرداخت برخی از این هزینه ها را در مواردی كه مالك در آن جا ساكن نیست و به جای او مستاجر وجود دارد برعهده او قرار داده و پس از تعیین سهم هر یك از مالكان یا استفاده كنندگان، آنها مكلف به پرداخت سهم خود هستند یا آن كه باید طبق قرارداد آن را از سوی مالك آپارتمان پرداخت كنند.
● امتناع از پرداخت و ضمانت اجرایی آن
وقت هایی هست كه یكی از مالكان آپارتمان یا مستاجران خیلی راحت و خونسرد می گوید كه اصلا دلش نمی خواهد هزینه هایی را كه مدیر ساختمان یا هیات مدیره تعیین كرده اند بپردازد و خیلی مایل است بداند آنها چه می توانند بكنند!
در چنین حالتی به موجب ماده مكرر قانون تملك آپارتمان ها، مدیر یا هیات مدیره باید سیر قانونی را طی كنند كه روالش به این صورت است كه ابتدا مدیر یا هیات مدیره باید اظهارنامه ای را به این بنده خدا بدهند كه در آن مبلغ بدهی و صورت هزینه ها به صورت شفاهی مشخص شده باشد و آنها را مطالبه كنند.
اگر این فرد كوتاه آمد و تا ۱۰ روز پول را پرداخت كه هیچ، ولی اگر طرف سمج بازی درآورد و همچنان از پرداخت هزینه ها و بدهی امتناع كرد، مدیر یا هیات مدیره ساختمان می توانند برای وصول این وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه ای دادخواست حقوقی بدهند و ثبت محل اجراییه ای صادر خواهد كرد. اما اگر باز هم طرف به دلایلی كه برای خودش محترم است قبول نكرد، مدیر یا هیات مدیره می توانند طبق تبصره یك ماده ۱۰ ملكی به دادگاه شكایت كنند و دادگاه هم بدون نوبت به این شكایت ها رسیدگی می كند و آن وقت دادگاه می تواند علاوه بر محرومیت های قانونی مانند قطع خدمات مشترك از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا ۲ برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه واحد بدهكار محكوم كند.
با استفاده از قوانین مذكور می توانیم مطالب زیر را نیز استنتاج كنیم.
۱) آویزان كردن لباس جلوی آپارتمان كه روبه روی كوچه یا خیابان است، با استناد به ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها كه می گوید هیچ یك از مالكان حق ندارند بدون موافقت اكثریت مالكان، در محل یا شكل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود كه در مرئی و منظر باشد تغییراتی بدهند.
۲ ) مساله تصرف پاركینگ نیز از دیگر مشكلات آپارتمان ها است. در صورتی كه پاركینگ آنها اختصاصی است و در سندشان قید شده، آنها را به همسایه متخلف نشان بدهند و در غیر این صورت و در موقعیتی كه پاركینگ مشاعی و اشتراكی است به او بگویند فقط واحدهایی در پاركینگ شریكند كه مشخصات آنها در فهرست صورت مجلس تفكیكی و مالكیت مشاعی پاركینگ ذكر شده است.
۳) نكته قابل ذكر دیگر در انتهای این مقاله مربوط به تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون تملك آپارتمان ها می باشد كه طبق آن گزاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگری و همچنین نگهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع می باشد كه البته تخصیص این ماده منوط به اذن تمامی شركا ( مالكان آپارتمان ها) می باشد.