وبلاگ

فروش و اجاره انباری و پارکینگ

فروش و اجاره انباری و پارکینگ

 مشاعات و مالکیت به چه معنی است؟

مالکیت و اشتراکات در موضوعات متفاوتی می‌تواند مصداق پیدا کند. بحث مشاعات فقط دربارۀ ساختمان‌ها نیست، راجع به زمین، اتومبیل و هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.

برای مثال من با شریکم می‌توانم ماشینی بخرم، که 75 درصد سهم من و 25 درصد سهم او باشد. ما در ملکیت این ماشین، مشاعی مالک هستیم. یا یک زمین کشاورزی بخریم، و آن را با شریکمان نصف کنیم، در این صورت این زمین هم مشاعی است.

اما موضوع مورد بحث ما مجتمع مسکونی، اداری، تجاری و… ساخته شده روی یک قطعه از زمین است. به‌ عبارتی فقط حالت خاصی از مشاعات( مشاعات آپارتمان) و همچنین خرید و فروش انباری و پارکینگ را بررسی می‌کنیم.

مالکیت در یک ساختمان به چند شکل است؟

هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک‌های متعدد باشد، مالکیت مالک به دو بخش زیر تعریف می‌شود:

  • بخش اختصاصی( حصه)
  • بخش مشاعی( اصطلاحا به‌عنوان مشترکات ساختمان شناخته می‌شود)

 

قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:

  • آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی‌کند و سند به نام مالک است.
  • انباری ( یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می‌شود. برای مثال: انباری شمارۀ 5 متعلق به واحد 5 است.)
  • پارکینگ

 

اصطلاحا می‌گویند این بخش‌ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است.

دارندۀ آپارتمان، مالک اختصاصی بقیۀ بخش‌های ساختمان نیست و جز مالکیت‌های اشتراکی وی محسوب می‌شود. به این فضاها مشاعات یا مشترکات ساختمان گفته می‌شود. مانند راه‌پله، راهروی ورودی( لابی)، حیاط، پشت‌بام، نمای ساختمان( لزوما مشترکات ساختمان در افق نیست، در عمود نیز اشتراک وجود دارد)، راه‌های دسترسی( مثلا در پارکینگ، همۀ فضاها محل پارک ماشین نیست و بعضی بخش‌ها برای عبور و دسترسی است، همین طور برای انباری‌ها هم راه‌های دسترسی وجود دارد)

آیا اجاره و فروش انباری و پارکینگ قانونی است؟

انباری و پارکینگ جز مشاعات آپارتمان نیست اما آن‌ها را جدا از واحد مسکونی نمی‌توان به غیر واگذار کرد. کلمۀ واگذار کردن، به دو معنی فروش و اجاره می‌تواند باشد؛ یعنی واگذاری به فروش یا واگذاری به اجاره.

اجازۀ واگذاری به فروش تنها قسمتی از این سه بخش اختصاصی وجود ندارد. یعنی آپارتمان شما به ‌تنهایی قابل فروش نیست. چون در سند هر سه قسمت( آپارتمان، انباری، پارکینگ) درج شده است.

اما در اجاره، می‌توانید شرط بگذارید. برای مثال من آپارتمان را به شما اجاره می‌دهم اما چون انباری را لازم دارم، آن را اجاره نمی‌دهم.

در یک صورت اجاره و فروش انباری و پارکینگ امکان‌پذیر است. شما می‌توانید انباری یا پارکینگ یا هردو را به یکی از مالکین همان مجتمع مسکونی بفروشید. برای مثال همسایۀ شما یک پارکینگ دارد اما دو ماشین خریده است. شما به پارکینگ احتیاجی ندارید، همسایه با شما صحبت می‌کند و پارکینگ شما را می‌خرد.

اگر پارکینگ یا انباری فروخته شود، در سند حتما تغییرات لحاظ می‌شود. اگر شما بخواهید آپارتمان‌تان را بفروشید، باید از حقوق مالکین آگاه بوده و بدانید که دیگر آن پارکینگ فروخته شده و نفر بعدی پارکینگ نخواهد داشت.

همچنین در شرایطی می‌توان آپارتمان و انباری و پارکینگ را به شخص غیرمالک در مجتمع مسکونی فقط به صورت اجاره، واگذار کرد. اگر تمامی مالکین موافقت داشته باشند، می‌توان به شخص غیرمالک، انباری یا پارکینگ را اجاره داد. اما حتی اگر تمامی مالکین توافق داشته باشند، انباری یا پارکینگ قابل فروش نیست.

شما یک پارکینگ اضافه دارید، با بقیۀ مالک‌ها صحبت می‌کنید و از آن‌ها رضایت‌نامه کتبی می‌گیرید و می‌گویید من این پارکینگ را اجاره می‌دهم.

جالب است بدانید اگر کسی از پارکینگ شما بدون اجازه استفاده کرد، شما می‌توانید از او شکایت کرده و حتی اجارۀ زمانی که بدون کسب تکلیف از پارکینگ شما استفاده کرده است را بگیرید.

 چرا برای اجاره دادن پارکینگ و انباری به غیرمالک، به رضایت‌نامۀ دیگر مالکان نیاز است؟

چون ماشین برای رسیدن به پارکینگ از فضای مشترکات ساختمان ( راهروهای دسترسی، ورودی و…) باید گذشت، فروش مشاعات آپارتمان هم امکان‌پذیر نیست. برای همین مالک پارکینگ باید رضایت دیگر مالکین مشاعات (حتی کسانی که پارکینگ ندارند) را برای اجاره دادن پارکینگ کسب کند.

انباری و پارکینگ مانند نوجوان زیر 18 ساله است یعنی برای اجاره دادن پارکینگ یا انباری، انتقال بین سندها قیم می‌خواهد. بدون سند مفهوم نداشته و انباری و پارکینگ به ‌تنهایی سند ندارند بلکه از یک سند به سند دیگر منتقل می‌شوند.

مگر مجموعه به صورت پارکینگ تعریف شود. در پارکینگ‌های طبقاتی، به ازای هر پارکینگ یک سند مستقل وجود دارد و وابسته به آپارتمان دیگری نیست. یا ممکن است تجار در بازار به انبار نیاز داشته باشند، ساختمانی می‌سازند که فقط انبار است، هر انبار یک سند دارد زیرا کاربرد ساختمان انباری است و قوانین اجاره و فروش انباری متفاوت خواهد شد.

هزینۀ تعمیر و نگه‌داری مشاعات با چه کسی است؟

هزینۀ تعمیر و نگهداری مشاعات با همۀ ساکنین است. اگر برف بیاید برای پارو کردن پشت‌بام، طبقه اول نیز باید کمک کند و یا هزینۀ آسانسور با همۀ واحدها است. حتی اگر واحدی از آسانسور استفاده نکند. این هزینه به نسبت مساحت‌های هر واحد محاسبه می‌شود.

مالکین می‌توانند در جلسه‌ای این موارد را تبدیل به صورت‌جلسه کنند. آن‌ها فقط در زمینۀ هزینه‌ها می‌توانند برخلاف قوانین تملک ساختمان‌ها توافق کنند. مثلا هزینۀ آب به نسبت نفرات هر واحد باشد نه مساحت آن، یا طبقۀ اول در هزینۀ آسانسور سهیم نباشد اما دقت داشته باشید که این توافق شامل خرید و فروش انباری یا پارکینگ نمی‌شود و قانون آن‌ها قابل تغییر نیست.